Giá nhà tại Mỹ đã thiết lập kỷ lục mới 440.600 USD/căn trong tháng 6, bất chấp doanh số giảm. Tình trạng thiếu nguồn cung và lãi suất cao đang tạo áp lực lớn cho thị trường.
Nội Dung
Tình hình chung thị trường nhà ở Mỹ tháng 6/202X
Giá nhà tăng kỷ lục và doanh số sụt giảm
Báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản quốc gia Mỹ (NAR) đã phác thảo một bức tranh tương phản về thị trường nhà ở Mỹ trong tháng 6: giá trung vị nhà ở đạt mức kỷ lục lịch sử cùng với sự sụt giảm trong doanh số bán hàng. Cụ thể, giá nhà trung vị đã tăng lên 440.600 USD một căn, đánh dấu mức tăng 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái và là mức giá cao nhất từng được ghi nhận. Đồng thời, doanh số bán nhà trên toàn quốc lại giảm 2,4% so với tháng trước. Sự kết hợp này cho thấy một thị trường nơi nguồn cung khan hiếm đẩy giá lên cao kỷ lục, nhưng đồng thời, áp lực về khả năng chi trả và các yếu tố kinh tế vĩ mô khác đang làm chậm lại tốc độ giao dịch. Phần lớn các giao dịch thành công diễn ra trong phân khúc giá 250.000-500.000 USD, cho thấy đây vẫn là phân khúc có nhu cầu mạnh mẽ, dù thị trường chung đang chững lại. Dữ liệu này, phản ánh các hợp đồng đã ký từ tháng 4 và tháng 5, chỉ ra rằng xu hướng tăng giá và giảm doanh số đã bắt đầu từ trước.
Mức độ thiếu hụt nguồn cung
Vấn đề cốt lõi và là động lực chính của tình trạng giá nhà tăng cao kỷ lục là sự thiếu hụt nguồn cung trầm trọng và kéo dài trên toàn quốc. Hiệp hội Các công ty Xây nhà quốc gia Mỹ (NAHB) ước tính rằng Mỹ đang thiếu hụt khoảng 1,2 triệu căn nhà, một con số đáng kể cho thấy quy mô của vấn đề. Lượng nhà đã qua sử dụng rao bán trên thị trường tiếp tục giảm 0,6% trong tháng trước, chỉ còn 1,56 triệu căn. Con số này vẫn còn thấp hơn đáng kể so với mức 1,8-1,9 triệu căn trước đại dịch, cho thấy thị trường vẫn chưa thể phục hồi lượng tồn kho về mức bình thường. Mặc dù có một tín hiệu tích cực nhỏ khi nguồn cung tăng 1,3% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng này là không đủ để giải quyết tình trạng thiếu hụt căn bản. Tình trạng khan hiếm nguồn cung liên tục này không chỉ đẩy giá lên cao mà còn hạn chế nghiêm trọng lựa chọn cho người mua, tạo ra một môi trường cạnh tranh khốc liệt.
Phân tích sâu về nguyên nhân và tác động của thiếu hụt nguồn cung
Ảnh hưởng của lãi suất và tâm lý người bán
Lãi suất vay mua nhà đóng vai trò then chốt trong việc định hình cả cung và cầu trên thị trường bất động sản. Mặc dù lãi suất đã “hạ nhiệt” sau giai đoạn tăng vọt do xung đột Trung Đông, mức lãi trung bình của khoản vay kỳ hạn 30 năm vẫn cao hơn khoảng 0,5% so với trước xung đột, theo dữ liệu từ Freddie Mac. Mức lãi suất cao hơn này không chỉ làm tăng gánh nặng tài chính cho người mua nhà mà còn ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý của những người muốn bán nhà. Nhiều chủ nhà hiện đang vay thế chấp với lãi suất cố định dưới 5% từ các khoản vay cũ. Việc bán nhà hiện tại và mua một căn mới với lãi suất cao hơn sẽ đồng nghĩa với việc họ phải trả nhiều tiền lãi hơn hàng tháng, dù giá mua căn nhà mới không thay đổi hoặc thậm chí giảm nhẹ. Điều này tạo ra một động lực mạnh mẽ để người chủ nhà không rao bán tài sản của mình, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường.
Sự miễn cưỡng này từ phía người bán, kết hợp với áp lực lạm phát và khả năng Fed tiếp tục nâng lãi suất, tạo ra một vòng luẩn quẩn khó phá vỡ, duy trì mức giá cao và hạn chế tính thanh khoản của thị trường.
Rào cản khả năng chi trả và phân khúc thị trường
Báo cáo của NAR cũng làm nổi bật một vấn đề xã hội quan trọng: rào cản về khả năng chi trả ngày càng lớn, đặc biệt đối với người trẻ Mỹ, các hộ gia đình có thu nhập thấp và những người mua nhà lần đầu. Nancy Vanden Houten, kinh tế trưởng tại Oxford Economics, đã nhận định rằng việc mua bất động sản dễ tiếp cận hơn nhiều với các hộ thu nhập cao – nhóm này thường đã sở hữu nhà và có khả năng tận dụng tài sản hiện có hoặc nguồn vốn dồi dào. Phân tích doanh số bán hàng theo phân khúc giá củng cố nhận định này: trong khi doanh số nhà giá trên 500.000 USD ghi nhận mức tăng hai chữ số so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sức mua mạnh mẽ ở phân khúc cao cấp, thì doanh số các căn dưới 100.000 USD lại giảm 1,7%. Điều này chỉ ra một sự phân hóa rõ rệt trên thị trường, nơi những người có tài chính vững vàng vẫn có thể tìm thấy cơ hội, trong khi những người ở phân khúc dưới gặp khó khăn lớn hơn bao giờ hết để gia nhập thị trường, làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo và thách thức về an sinh xã hội.
Triển vọng và các yếu tố vĩ mô tác động
Chính sách của chính phủ và tác động
Nhận thấy mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở, Quốc hội Mỹ gần đây đã thông qua một dự luật nhằm hạ giá nhà ở. Đây là một động thái tích cực cho thấy sự nhận thức về vấn đề từ cấp chính sách. Tuy nhiên, hiệu quả của dự luật này vẫn còn là một dấu hỏi lớn do Tổng thống Donald Trump chưa ký duyệt, chờ đợi một dự luật khác liên quan đến bầu cử được thông qua. Sự chậm trễ trong việc triển khai các biện pháp hỗ trợ có thể làm kéo dài tình trạng khó khăn trên thị trường, đặc biệt khi các yếu tố kinh tế khác tiếp tục tạo áp lực. Mặc dù chính sách có thể không giải quyết được vấn đề thiếu hụt nguồn cung ngay lập tức, việc loại bỏ các rào cản hành chính, khuyến khích xây dựng, hoặc cung cấp các khoản hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu là những bước đi cần thiết. Tuy nhiên, nếu không có sự đồng thuận và triển khai nhanh chóng, tác động tích cực của các dự luật này sẽ bị hạn chế, để lại thị trường nhà ở trong tình trạng bất ổn.
Áp lực lạm phát và chính sách của Fed
Xung đột Trung Đông không chỉ có tác động trực tiếp đến lãi suất mà còn làm gia tăng áp lực lạm phát trên quy mô toàn cầu và trong nước Mỹ. Tình trạng lạm phát kéo dài và vượt mục tiêu đã đặt Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) vào một tình thế khó khăn, tạo thêm lý do để cơ quan này cân nhắc nâng lãi suất thêm trong năm nay nhằm kiềm chế giá cả. Biên bản cuộc họp của Fed ngày 16-17/6, dù chưa được công bố đầy đủ, chắc chắn đã thảo luận sâu rộng về các kịch bản này. Bất kỳ động thái tăng lãi suất nào từ Fed cũng sẽ có tác động đáng kể đến thị trường nhà ở, làm tăng thêm chi phí vay mượn cho người mua nhà và có khả năng làm giảm nhu cầu hơn nữa. Mặc dù mục tiêu chính của Fed là ổn định nền kinh tế và kiểm soát lạm phát, chính sách tiền tệ thắt chặt có thể gây áp lực kép lên thị trường nhà ở: vừa làm giảm khả năng chi trả của người mua, vừa không giải quyết được vấn đề cốt lõi về thiếu hụt nguồn cung, có thể dẫn đến một giai đoạn khó khăn hơn cho cả người mua và người bán, đồng thời tiềm ẩn rủi ro về một cuộc suy thoái trong tương lai.
