HoREA kêu gọi khung pháp lý thống nhất cho 146.000+ BĐS lưu trú như condotel, officetel. Giải pháp này giúp tháo gỡ vướng mắc, đón đầu mô hình mới, thúc đẩy du lịch phát triển.
Phân tích thực trạng và thách thức pháp lý của thị trường bất động sản đa công năng
Sự bùng nổ của các loại hình bất động sản mới và hệ quả pháp lý
Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc của các loại hình sản phẩm mới lạ, đặc biệt là nhóm bất động sản có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực. Giai đoạn 2015-2019 được HoREA nhận định là thời kỳ bùng nổ của các sản phẩm như condotel, officetel, và biệt thự du lịch. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng này lại đặt ra một thách thức lớn khi khung pháp lý hiện hành không thể theo kịp, dẫn đến thiếu hụt các quy định đầy đủ và đồng bộ để điều chỉnh hoạt động đầu tư và kinh doanh. Điều này tạo ra một khoảng trống pháp lý, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua, đồng thời làm tăng rủi ro cho sự ổn định của thị trường. Việc chậm trễ trong việc cập nhật luật pháp không chỉ ảnh hưởng đến các dự án mới mà còn gây ra những vướng mắc phức tạp cho các dự án đã hình thành, tạo nên một bức tranh pháp lý không rõ ràng và thiếu tính dự đoán.
Những vướng mắc hiện hữu và rủi ro tiềm ẩn
Từ năm 2007 đến 2020, nhiều dự án bất động sản đa công năng đã phát sinh các vướng mắc nghiêm trọng liên quan đến đất đai, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, phương thức huy động vốn và các cam kết lợi nhuận. Nguyên nhân chính được chỉ ra là do thiếu các quy định cụ thể hoặc cách áp dụng pháp luật chưa thống nhất giữa các địa phương và cơ quan quản lý. Những vướng mắc này không chỉ làm chậm tiến độ triển khai dự án mà còn gây ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, ảnh hưởng đến niềm tin thị trường và khả năng thu hút đầu tư mới. Đặc biệt, trong khi các dự án cũ vẫn đang loay hoay tìm cách tháo gỡ, thị trường lại tiếp tục xuất hiện thêm nhiều mô hình bất động sản mới, làm cho tình hình trở nên phức tạp hơn. Nếu pháp luật chỉ tập trung liệt kê từng sản phẩm riêng lẻ như condotel hay officetel, thì nguy cơ luật pháp nhanh chóng lỗi thời so với thực tiễn là rất cao. Điều này đòi hỏi một cách tiếp cận toàn diện và linh hoạt hơn, có khả năng bao quát mọi biến động của thị trường.
Nguồn cung đa dạng và áp lực lên khung pháp lý
HoREA, dẫn số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đã cung cấp một bức tranh rõ ràng về quy mô và sự đa dạng của thị trường này. Tính đến tháng 6/2026, dự kiến sẽ có thêm 35.538 sản phẩm mới, bao gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự, nhà phố du lịch. Tổng cộng, nguồn cung thuộc nhóm này đã đạt khoảng 146.438 sản phẩm, chưa kể hơn 10.000 officetel chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM. Sự đa dạng không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở chủng loại, với sự xuất hiện của các mô hình mới nổi như farmstay, căn hộ lưu trú quy mô nhỏ hay sleep box. Mỗi loại hình này đều có những đặc thù riêng về mục đích sử dụng, quy định vận hành và các quyền pháp lý liên quan. Việc không có một khung pháp lý chung để điều chỉnh tất cả những loại hình này tạo ra sự thiếu nhất quán, khó khăn trong quản lý nhà nước, và tiềm ẩn rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Áp lực lên cơ quan quản lý để theo kịp và điều chỉnh là rất lớn, và một giải pháp mang tính bao quát là cần thiết hơn bao giờ hết để duy trì trật tự và phát triển bền vững.
Đề xuất đột phá từ HoREA: Khung pháp lý thống nhất cho bất động sản đa công năng
Khái niệm “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” và tầm nhìn dài hạn
Trước bối cảnh thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng và đa dạng, HoREA đã đưa ra một đề xuất mang tính chiến lược và đột phá: thống nhất khái niệm “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây không chỉ là một thay đổi về mặt ngôn ngữ mà còn là sự chuyển dịch tư duy trong cách quản lý, từ việc liệt kê các sản phẩm cụ thể sang một khái niệm bao trùm hơn. Thay vì cố gắng liệt kê từng loại hình cụ thể như condotel, biệt thự du lịch hay officetel, cách tiếp cận này tạo ra một ô dù pháp lý rộng lớn, có khả năng bao quát toàn bộ nhóm sản phẩm này. Điều này giúp pháp luật không bị lỗi thời nhanh chóng khi các mô hình mới liên tục xuất hiện mà không cần phải bổ sung liên tục. Tầm nhìn dài hạn của đề xuất này là xây dựng một nền tảng pháp lý vững chắc, đủ linh hoạt để thích ứng với sự biến đổi không ngừng của thị trường mà không cần phải liên tục sửa đổi luật, từ đó mang lại sự ổn định và minh bạch cần thiết.
Lợi ích của phương pháp tiếp cận tổng thể
Phương pháp tiếp cận tổng thể mà HoREA đề xuất mang lại nhiều lợi ích vượt trội, giải quyết triệt để những hạn chế của cách quản lý theo từng tên gọi sản phẩm. Đầu tiên và quan trọng nhất, nó khắc phục được bài toán về sự lỗi thời của pháp luật. Khi các mô hình mới như farmstay, căn hộ lưu trú quy mô nhỏ hay sleep box tiếp tục ra đời, khung pháp lý thống nhất sẽ tự động bao quát chúng mà không yêu cầu phải bổ sung tên gọi cụ thể vào luật, tiết kiệm thời gian và nguồn lực. Thứ hai, HoREA đề nghị cách tiếp cận này cần được thống nhất xuyên suốt các quy định về loại bất động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện mua bán, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng. Sự nhất quán này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, dễ hiểu và dễ áp dụng cho tất cả các bên tham gia thị trường. Từ đó, giảm thiểu tranh chấp, tăng cường sự tin cậy và minh bạch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và đầu tư. Chính sự đồng bộ này sẽ là nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nói chung.
Thúc đẩy sự minh bạch và ổn định thị trường
Việc áp dụng một khung pháp lý thống nhất cho các loại hình bất động sản đa công năng không chỉ mang lại lợi ích về mặt quản lý mà còn có tác động sâu sắc đến sự minh bạch và ổn định của thị trường. Khi có một định nghĩa rõ ràng và các quy định đồng bộ, các nhà đầu tư và người mua sẽ có cái nhìn toàn diện hơn về quyền và nghĩa vụ của mình, giúp họ đưa ra các quyết định đầu tư và giao dịch một cách có cơ sở hơn. Điều này giúp giảm thiểu các rủi ro pháp lý, tránh được những trường hợp “treo” dự án hoặc tranh chấp không đáng có do thiếu luật hoặc cách hiểu luật khác nhau. Đặc biệt, đối với các loại hình bất động sản phát triển ven biển tại Đà Nẵng và các khu vực du lịch trọng điểm, sự minh bạch về pháp lý là yếu tố then chốt để thu hút đầu tư bền vững và chất lượng. Thị trường sẽ trở nên đáng tin cậy hơn, khuyến khích các nhà đầu tư chân chính tham gia và giảm bớt các hành vi đầu cơ trục lợi từ kẽ hở pháp luật.
Sự ổn định này cũng góp phần quan trọng vào việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng, tạo dựng niềm tin lâu dài vào thị trường bất động sản Việt Nam và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của toàn ngành.
Hóa giải tồn đọng và định hướng phát triển bền vững
Phân định rõ ràng giữa hoàn thiện pháp lý và xử lý sai phạm
Một điểm nhấn quan trọng trong đề xuất của HoREA là việc khẳng định rõ ràng rằng hoàn thiện khung pháp lý không có nghĩa là hợp thức hóa các dự án hoặc sai phạm đã phát sinh. Đây là một thông điệp mạnh mẽ và cần thiết để duy trì tính nghiêm minh của pháp luật và công bằng xã hội. Các dự án tồn đọng, những sai phạm trong quá trình đầu tư, xây dựng và kinh doanh vẫn phải được xử lý theo đúng quy định hiện hành. Điều này bao gồm việc chủ đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, khắc phục triệt để các sai phạm trước khi có thể đưa sản phẩm vào kinh doanh hợp pháp. Việc phân định rõ ràng này giúp tránh hiểu lầm rằng luật mới sẽ “tha bổng” cho những sai phạm cũ, đồng thời đảm bảo công bằng cho các chủ đầu tư tuân thủ pháp luật một cách nghiêm túc. Đây là nền tảng để thị trường được thanh lọc, loại bỏ những yếu tố tiêu cực và xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh, cạnh tranh công bằng, từ đó nâng cao chất lượng và uy tín của toàn ngành bất động sản.
Tầm quan trọng chiến lược của ngành du lịch và vai trò của bất động sản lưu trú
Đề xuất hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản đa công năng càng trở nên cấp thiết khi du lịch được định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước, đòi hỏi một hệ thống hỗ trợ vững chắc. Với lượng lớn bất động sản phục vụ lưu trú đã hình thành và nhu cầu ngày càng tăng từ thị trường trong và ngoài nước, việc có một hành lang pháp lý vững chắc là yếu tố then chốt để phát huy tối đa tiềm năng của ngành du lịch, biến những lợi thế sẵn có thành giá trị kinh tế thực. Các sản phẩm như condotel, biệt thự du lịch, hay farmstay đóng vai trò quan trọng trong việc đa dạng hóa sản phẩm du lịch, thu hút du khách, đồng thời tạo ra nguồn thu đáng kể cho kinh tế địa phương và quốc gia. Tuy nhiên, nếu không có quy định rõ ràng, những tiềm năng này có thể bị hạn chế bởi các rủi ro pháp lý, tranh chấp hoặc thiếu minh bạch, gây ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh du lịch Việt Nam. Một khung pháp lý thống nhất sẽ khuyến khích đầu tư vào hạ tầng du lịch chất lượng cao, thúc đẩy sự phát triển đồng bộ của các khu du lịch, và đảm bảo quyền lợi cho cả nhà đầu tư lẫn du khách, là bước đi chiến lược để biến tiềm năng thành hiện thực, đưa du lịch Việt Nam lên một tầm cao mới.
Tác động tích cực đến nhà đầu tư và người mua
Việc hoàn thiện và thống nhất khung pháp lý sẽ mang lại những tác động tích cực đáng kể cho cả nhà đầu tư và người mua trên thị trường bất động sản, tạo dựng một môi trường kinh doanh an toàn và minh bạch hơn. Đối với nhà đầu tư, một hệ thống pháp luật rõ ràng, minh bạch sẽ giảm thiểu rủi ro khi triển khai dự án, giúp họ yên tâm hơn khi bỏ vốn vào các loại hình bất động sản đa công năng, từ đó khuyến khích các doanh nghiệp uy tín, có năng lực tham gia thị trường, thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh và nâng cao chất lượng sản phẩm. Đối với người mua, đặc biệt là những người có nhu cầu sở hữu hoặc đầu tư vào condotel, officetel hay biệt thự du lịch, họ sẽ được bảo vệ tốt hơn về quyền lợi. Các quy định rõ ràng về quyền sở hữu, quyền sử dụng, cam kết lợi nhuận và nghĩa vụ của các bên sẽ giúp họ đưa ra quyết định đầu tư thông thái hơn, tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có trong quá khứ. Sự an tâm này là yếu tố then chốt để khôi phục niềm tin vào thị trường, thu hút dòng vốn đầu tư và kích thích nhu cầu mua sắm bất động sản, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế.
Vai trò của các cơ quan quản lý và sự phối hợp liên ngành
Để đề xuất của HoREA có thể trở thành hiện thực và phát huy hiệu quả tối đa, vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước là vô cùng quan trọng, đòi hỏi sự chủ động và phối hợp chặt chẽ. Việc xây dựng và ban hành một khung pháp lý thống nhất không chỉ là trách nhiệm của Bộ Xây dựng mà còn cần sự phối hợp chặt chẽ của các bộ, ngành liên quan như Bộ Tài nguyên và Môi trường (về đất đai, cấp giấy chứng nhận), Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch (về quy hoạch du lịch, sản phẩm lưu trú), Bộ Tài chính (về nghĩa vụ tài chính), và chính quyền địa phương. Sự phối hợp liên ngành này sẽ đảm bảo tính đồng bộ, tránh chồng chéo hoặc mâu thuẫn trong các quy định pháp luật, vốn là nguyên nhân chính gây ra nhiều vướng mắc hiện nay. Đồng thời, quá trình triển khai và áp dụng luật mới cũng cần có sự hướng dẫn cụ thể, kịp thời để các địa phương và doanh nghiệp có thể thực hiện đúng và thống nhất trên cả nước. Các cơ quan quản lý cũng cần thường xuyên rà soát, đánh giá hiệu quả của luật để kịp thời điều chỉnh khi thực tiễn thị trường phát sinh những vấn đề mới. Chỉ khi có sự chung tay và quyết tâm từ nhiều phía, một hệ thống pháp lý vững chắc cho bất động sản đa công năng mới có thể được thiết lập và duy trì, góp phần vào sự phát triển ổn định và bền vững của nền kinh tế, đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên tham gia.
