Ủy ban Kinh tế Quốc hội đề nghị nghiên cứu cơ chế giá đất sản xuất, kinh doanh hợp lý trong Luật Đất đai sửa đổi. Giúp doanh nghiệp giảm chi phí, thúc đẩy kinh tế.
Phân tích cơ chế xác định giá đất cho sản xuất, kinh doanh và tác động
Hiện trạng và những bất cập của cơ chế định giá đất hiện hành
Cơ chế xác định giá đất hiện nay, theo phản ánh của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cùng các chuyên gia, đang tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt đối với nhóm đất sản xuất, kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương đang phân chia theo nhóm nông nghiệp và phi nông nghiệp, trong đó nhóm phi nông nghiệp lại bao gồm đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, việc định giá lại chủ yếu dựa vào các yếu tố như khu vực, tuyến đường, vị trí địa lý thay vì tập trung vào mục đích sử dụng thực tế và khả năng sinh lời của đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Điều này dẫn đến một hệ quả nghiêm trọng: chi phí tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp sản xuất bị đẩy lên cao một cách không hợp lý. Khi chi phí đầu vào tăng, khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp giảm sút, lợi nhuận bị ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển của các ngành công nghiệp. Việc gộp chung một mức giá cho nhiều loại đất trong nhóm sản xuất kinh doanh mà không phân biệt chi tiết theo tính chất, loại hình sản xuất là một điểm yếu lớn, không phản ánh đúng giá trị thực của từng phân khúc đất.
Kiến nghị cải tiến cơ chế xác định giá đất đảm bảo hợp lý
Trước thực trạng trên, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đã đưa ra kiến nghị cấp thiết yêu cầu Chính phủ tiếp tục rà soát, nghiên cứu xây dựng cơ chế xác định giá đất cho sản xuất, kinh doanh đảm bảo hợp lý. Kiến nghị này không chỉ nhấn mạnh việc điều chỉnh mức giá mà còn hướng tới một cách tiếp cận mang tính hệ thống, khoa học hơn trong việc định giá. Mục tiêu kép là vừa đảm bảo Nhà nước vẫn điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất một cách hiệu quả, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội thông qua việc giảm thiểu chi phí đầu vào cho sản xuất, kinh doanh. Cụ thể, các chuyên gia cũng đề xuất cần quy định chi tiết về giá của từng loại đất trong nhóm sản xuất kinh doanh không phải thương mại dịch vụ, thay vì gộp chung một mức như hiện tại. Điều này sẽ giúp giá đất phản ánh chính xác hơn giá trị và tiềm năng sinh lời của đất theo từng mục đích sử dụng cụ thể, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất.
Ảnh hưởng của việc định giá đất không hợp lý đến chi phí doanh nghiệp và đầu tư
Việc định giá đất không hợp lý, không phản ánh đúng giá trị và khả năng sinh lời thực tế của đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh, gây ra những tác động tiêu cực đáng kể đến chi phí của doanh nghiệp. Khi chi phí tiếp cận đất đai bị đẩy lên cao, doanh nghiệp phải gánh chịu một khoản đầu tư ban đầu lớn, làm giảm nguồn vốn dành cho các hoạt động sản xuất, công nghệ hoặc mở rộng thị trường. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận mà còn làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Các doanh nghiệp có thể ngần ngại đầu tư vào những khu vực có chi phí đất đai quá cao, dẫn đến sự chậm trễ trong phát triển kinh tế địa phương.
Về lâu dài, chi phí đất đai cao và không hợp lý có thể khiến các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất sử dụng nhiều đất, mất đi lợi thế cạnh tranh, thậm chí phải thu hẹp hoặc di dời sản xuất. Một cơ chế định giá đất công bằng và hợp lý sẽ là yếu tố then chốt để thu hút và giữ chân đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.
Tách bạch giữa xác định giá đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Lý do và ý nghĩa của việc tách bạch hai cơ chế
Một điểm đáng chú ý khác trong kiến nghị của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội là sự cần thiết phải tách bạch xác định giá đất với cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là một định hướng chính sách vô cùng quan trọng và mang ý nghĩa chiến lược. Việc xác định giá đất nên được coi là một công cụ kinh tế thuần túy, phục vụ mục tiêu quản lý và điều tiết nguồn lực đất đai của Nhà nước, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và mang lại nguồn thu công bằng cho ngân sách. Ngược lại, cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lại là một chính sách xã hội, tập trung vào việc bảo đảm an sinh và quyền lợi chính đáng của người dân khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất. Khi hai cơ chế này bị trộn lẫn, việc định giá đất có thể bị chi phối bởi các yếu tố bồi thường, dẫn đến sự thiếu khách quan, minh bạch và có thể gây ra những bất công. Tách bạch rõ ràng sẽ giúp mỗi cơ chế phát huy đúng vai trò và đạt được mục tiêu riêng biệt của mình một cách hiệu quả nhất.
Lợi ích kép: Quản lý nguồn lực hiệu quả và đảm bảo an sinh xã hội
Việc tách bạch xác định giá đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mang lại lợi ích kép cho xã hội và nền kinh tế. Về mặt quản lý nguồn lực, khi giá đất được xác định độc lập, nó có thể phản ánh đúng giá trị thị trường và được sử dụng như một đòn bẩy kinh tế để khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, thu hút đầu tư vào các dự án ưu tiên. Nhà nước có thể điều tiết nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng hơn, tối ưu hóa nguồn thu từ đất đai. Về mặt an sinh xã hội, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ được thiết kế và thực thi một cách nhân văn hơn, tập trung hoàn toàn vào việc đảm bảo cuộc sống ổn định, tốt đẹp hơn cho người dân bị thu hồi đất. Điều này giúp giảm thiểu xung đột, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai, tăng cường sự đồng thuận xã hội và niềm tin của người dân vào chính sách của Nhà nước. Đây là một bước tiến quan trọng hướng tới sự hài hòa giữa mục tiêu phát triển kinh tế và công bằng xã hội.
Đề xuất thay thế “giá đất cụ thể” bằng “bảng giá đất và hệ số điều chỉnh”
Ưu điểm và kỳ vọng của quy định mới
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất một thay đổi quan trọng: loại bỏ việc xác định giá đất cụ thể và thay thế bằng việc áp dụng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh. Quy định này được cơ quan thẩm tra đánh giá sẽ tạo ra “sự thuận lợi, đơn giản, chủ động cho cơ quan nhà nước”. Ưu điểm nổi bật nhất của phương pháp này là tăng cường tính minh bạch và dự đoán được trong quá trình quản lý đất đai. Khi có một bảng giá đất được ban hành định kỳ và các hệ số điều chỉnh rõ ràng, cả cơ quan quản lý lẫn người dân và doanh nghiệp đều có thể dễ dàng tra cứu, tính toán các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Điều này sẽ giúp chuẩn hóa quy trình, giảm thiểu các yếu tố chủ quan và tình trạng “xin – cho” trong định giá, từ đó giảm bớt gánh nặng hành chính và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cũng giúp ổn định thị trường, tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch và công bằng hơn.
Yêu cầu về tính khoa học và khả thi của phương pháp định giá
Mặc dù việc thay thế giá đất cụ thể bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh mang lại nhiều ưu điểm, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cũng đặc biệt lưu ý rằng phương pháp định giá đất cần được xây dựng một cách khoa học và đảm bảo tính khả thi. Tính khoa học đòi hỏi các phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá) phải được áp dụng một cách nhất quán, dựa trên dữ liệu thị trường chính xác, đầy đủ và được cập nhật thường xuyên. Nếu bảng giá đất và các hệ số điều chỉnh không phản ánh đúng giá trị thị trường, không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn tạo ra sự thiếu công bằng cho người dân và doanh nghiệp. Tính khả thi của phương pháp cũng cần được xem xét kỹ lưỡng, đảm bảo rằng nó có thể áp dụng linh hoạt cho nhiều loại đất, vị trí và mục đích sử dụng khác nhau trên thực tế. Việc đào tạo, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ, đơn vị tư vấn định giá cũng là yếu tố then chốt để quy định mới này đạt hiệu quả tối đa.
Thách thức trong việc triển khai bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại địa phương
Vai trò của địa phương và rủi ro tiềm ẩn
Theo dự thảo Luật, việc các địa phương sẽ tự ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng, thuê đất, tỷ lệ bồi thường được Ủy ban đánh giá là “một thách thức rất lớn”. Mặc dù việc trao quyền tự chủ cho địa phương có thể giúp các quy định phù hợp hơn với đặc thù từng vùng, nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có sự quản lý chặt chẽ. Rủi ro đầu tiên là sự thiếu đồng bộ về phương pháp và tiêu chí giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá đất lớn giữa các khu vực giáp ranh, gây khó khăn cho việc quản lý và phát sinh khiếu kiện. Thứ hai, năng lực của các cơ quan chuyên môn và đơn vị tư vấn định giá ở mỗi địa phương có thể khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng và tính chính xác của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Nếu không có khung hướng dẫn chi tiết và cơ chế giám sát từ trung ương, việc này có thể dẫn đến những bất cập, thậm chí là tiêu cực, làm mất đi tính công bằng và minh bạch mà quy định mới hướng tới.
Sự cần thiết của phương pháp định giá khoa học và dữ liệu thị trường
Để vượt qua những thách thức trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, sự cần thiết của các phương pháp định giá khoa học và dữ liệu thị trường minh bạch là không thể phủ nhận. Hiện tại, giá đất được đơn vị tư vấn xác định thông qua một trong bốn phương pháp chính: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá. Việc chuẩn hóa và nâng cao chất lượng áp dụng các phương pháp này là cực kỳ quan trọng. Cần có một hệ thống dữ liệu đất đai toàn diện, cập nhật và đáng tin cậy để làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá và xác định hệ số điều chỉnh. Dữ liệu này cần bao gồm thông tin về các giao dịch thành công, giá thuê, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, v.v. Nếu thiếu dữ liệu chính xác và phân tích khoa học, việc xây dựng bảng giá đất sẽ trở nên chủ quan, dễ bị thao túng hoặc không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách nhà nước mà còn làm tăng chi phí không cần thiết cho doanh nghiệp và người dân, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và sự phát triển chung của nền kinh tế.
