VARS báo cáo quý II: Cứ hai căn hộ mở bán mới, gần một căn thuộc phân khúc hạng sang, siêu sang. Xu hướng này áp đảo, khiến nhà bình dân vắng bóng trên thị trường.
Phân Tích Tổng Quan Cơ Cấu Nguồn Cung Căn Hộ Quý II/2024
Sự Thống Trị Của Phân Khúc Hạng Sang và Siêu Sang
Dựa trên báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý II vừa qua đã chứng kiến một sự dịch chuyển đáng kể trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, với phân khúc hạng sang và siêu sang chiếm ưu thế tuyệt đối. Trong tổng số khoảng 25.500 căn hộ mở bán mới trên cả nước, phân khúc có mức giá từ 80 triệu đồng mỗi m2 trở lên đã đóng góp tới 45%. Điều này không chỉ cho thấy xu hướng đầu tư của các chủ đầu tư mà còn phản ánh khả năng hấp thụ của thị trường đối với sản phẩm cao cấp, bất chấp những thách thức kinh tế vĩ mô. Tỷ lệ gần một nửa nguồn cung thuộc phân khúc này khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường, tạo ra một bức tranh thị trường ngày càng tập trung vào nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao. Sự tăng trưởng này cũng là tín hiệu cho thấy các nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận cao hơn từ các dự án có biên độ lợi nhuận lớn hơn, đồng thời đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về không gian sống đẳng cấp, tiện nghi cho tầng lớp thượng lưu.
Tình Hình Phân Khúc Trung Cấp và Bình Dân
Trong khi phân khúc hạng sang và siêu sang bùng nổ, các phân khúc còn lại lại cho thấy sự co hẹp rõ rệt. Cụ thể, phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng mỗi m2) chiếm 37% nguồn cung mở bán mới, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm vỏn vẹn 18%. Đáng chú ý nhất là sự biến mất hoàn toàn của căn hộ bình dân, có mức giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2. Tình trạng “trắng bên cung” đối với nhà ở bình dân đã kéo dài và trở nên trầm trọng hơn trong quý II, phản ánh một thực tế đáng báo động về khả năng tiếp cận nhà ở cho đại đa số người dân. Sự thiếu hụt này không chỉ tạo ra áp lực lớn cho thị trường mà còn gây ra những hệ lụy xã hội, làm sâu sắc thêm khoảng cách về nhà ở giữa các tầng lớp. Một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần có sự cân bằng giữa các phân khúc, nhưng hiện tại, cán cân đang nghiêng hẳn về phía sản phẩm giá trị cao.
Diễn Biến Nguồn Cung Tại Các Thị Trường Trọng Điểm
Thị Trường Hà Nội: Giá Căn Hộ Sơ Cấp Tăng Vọt
Tại thủ đô Hà Nội, bức tranh thị trường căn hộ cũng phản ánh rõ nét xu hướng chung. Phần lớn các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đẩy giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm lên mức trung bình khoảng 121 triệu đồng mỗi m2. Theo Avison Young Việt Nam, khoảng 75-80% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý II thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Các dự án mới ở phía tây và phía đông thành phố có giá phổ biến từ 85-115 triệu đồng mỗi m2, trong khi các căn hộ hạng sang ở khu vực nội đô, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm, ghi nhận mức giá cao ngất ngưởng, từ 140-250 triệu đồng mỗi m2. Điều này cho thấy sự khan hiếm nguồn cung ở các vị trí đắc địa cùng với chi phí phát triển dự án tăng cao đang là động lực chính đẩy giá nhà tại Hà Nội lên những đỉnh mới, tạo ra rào cản lớn cho người mua nhà có thu nhập trung bình.
Thị Trường TP. Hồ Chí Minh: Tiệm Cận Ngưỡng Cao
Tương tự Hà Nội, thị trường TP. Hồ Chí Minh cũng chứng kiến sự thống trị của phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP. Hồ Chí Minh duy trì quanh mức 103 triệu đồng mỗi m2, do hầu hết các dự án mới mở bán đều có giá từ 100 triệu đồng trở lên. Nghiên cứu của Avison Young cũng xác nhận xu hướng tương tự, với 75-80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Cụ thể hơn, mỗi m2 căn hộ sơ cấp vùng lõi trung tâm thành phố phổ biến ở mức 92-155 triệu đồng. Đối với phân khúc hạng sang, mức giá đã từ 235 triệu đồng, và đặc biệt, căn hộ siêu sang có thể tiệm cận ngưỡng 470 triệu đồng mỗi m2. Các con số này minh họa rõ nét sự phân hóa mạnh mẽ của thị trường, với mức giá căn hộ không ngừng tăng, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và các dự án có vị trí chiến lược, tiện ích đẳng cấp, nhắm đến đối tượng khách hàng siêu giàu.
Xu Hướng Dài Hạn và Các Yếu Tố Tác Động
Làn Sóng Chuyển Dịch Phân Khúc: Từ 2023 Đến Nay
Làn sóng nghiêng mạnh về phân khúc nhà giá cao không phải là một hiện tượng tức thời mà đã hình thành từ năm ngoái và tiếp tục rõ nét trong nửa đầu năm nay. VARS dự báo rằng đến năm 2025, thị trường sẽ có khoảng 20.000 căn hộ hạng sang và siêu sang, chiếm 25% thị phần, một con số tăng gấp gần 10 lần so với năm trước đó. Trong 6 tháng đầu năm nay, lượng căn hộ thuộc loại hình này mở bán mới đã đạt gần 15.900 đơn vị, chiếm khoảng 78% tổng nguồn cung mới, tương đương 80% quy mô của cả năm trước. Điều này cho thấy tốc độ chuyển dịch phân khúc đang diễn ra cực kỳ nhanh chóng và mạnh mẽ. Trong khi đó, nhà bình dân tiếp tục “trắng bên cung”, tạo ra một khoảng trống lớn trong cơ cấu sản phẩm của thị trường. Xu hướng này không chỉ định hình lại diện mạo thị trường bất động sản mà còn đặt ra thách thức về sự phát triển bền vững và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở cơ bản của người dân.
Nguyên Nhân Sâu Xa: Chi Phí Phát Triển Dự Án
Theo Hội Môi giới Bất động sản (VARS), nguyên nhân chính đằng sau sự thay đổi cơ cấu sản phẩm này là do chi phí phát triển dự án gia tăng. Cụ thể, giá đất và tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, chi phí vật liệu xây dựng cùng với các yêu cầu cao hơn về hạ tầng và chất lượng nhà bàn giao đã khiến việc phát triển nhà ở giá rẻ trở nên khó khăn và kém hiệu quả về mặt đầu tư. Khi chi phí đầu vào tăng cao, để đảm bảo lợi nhuận, nhiều doanh nghiệp buộc phải chuyển hướng sang phát triển các dự án thuộc phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Điều này cho phép họ bù đắp chi phí cao hơn và duy trì biên lợi nhuận mong muốn. Đây là một vòng lặp không mong muốn, nơi các yếu tố khách quan về chi phí đẩy giá nhà lên cao, đồng thời định hình lại hoàn toàn chiến lược sản phẩm của các chủ đầu tư, loại bỏ dần phân khúc nhà ở bình dân ra khỏi thị trường.
Hệ Lụy và Triển Vọng Thị Trường
Sự dịch chuyển mạnh mẽ sang phân khúc cao cấp và siêu sang mang lại nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Một mặt, nó cho thấy sự phát triển của phân khúc khách hàng có thu nhập cao và nhu cầu sống đẳng cấp. Mặt khác, việc thiếu hụt nhà ở bình dân và trung cấp nghiêm trọng đang tạo ra áp lực lớn cho người dân có thu nhập thấp và trung bình, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở và gia tăng khoảng cách xã hội. Trong dài hạn, một thị trường bất động sản mất cân đối có thể dẫn đến rủi ro bong bóng và kém bền vững. Để thị trường phát triển lành mạnh, cần có sự can thiệp và điều chỉnh từ phía chính sách, khuyến khích phát triển đa dạng các loại hình sản phẩm, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, việc minh bạch hóa quy trình phê duyệt dự án, giảm thiểu các chi phí không hợp lý cũng là yếu tố quan trọng để giảm gánh nặng cho chủ đầu tư và mở đường cho sự trở lại của phân khúc nhà ở bình dân.
