VARS IRE đề nghị không ‘cào bằng’ tín dụng BĐS. Thay vào đó, cần nắn dòng vốn ưu tiên cho các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành để thúc đẩy thị trường.
Phân Tích Chuyên Sâu Định Hướng Tín Dụng Bất Động Sản Từ VARS IRE
Chuyển Dịch Chính Sách Tín Dụng và Thực Trạng “Cào Bằng”
VARS IRE đã chỉ ra một điểm mấu chốt trong chính sách tín dụng bất động sản của Việt Nam: sự dịch chuyển từ hỗ trợ thanh khoản chung sang định hướng dòng vốn có mục tiêu, đặc biệt là vào các phân khúc ưu tiên như nhà ở xã hội hay hỗ trợ người trẻ mua nhà. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi mà Viện Nghiên cứu này muốn nhấn mạnh là việc không nên “cào bằng” khi kiểm soát tín dụng. Cách tiếp cận hiện tại, coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất, đã và đang tạo ra những hệ lụy không mong muốn. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các dự án tiềm năng mà còn kìm hãm sự phục hồi chung của thị trường. Một chính sách “cào bằng” có thể vô tình cắt đứt nguồn vốn của những chủ đầu tư uy tín, có năng lực triển khai dự án, chỉ vì ngành bất động sản nói chung đang chịu áp lực. Việc đánh giá rủi ro chung chung bỏ qua những khác biệt về pháp lý, tiến độ, và khả năng hấp thụ của thị trường đối với từng dự án cụ thể, dẫn đến sự đình trệ không cần thiết. Để đảm bảo sự phát triển bền vững và giảm thiểu rủi ro hệ thống, việc phân biệt và đánh giá đúng mức độ rủi ro của từng dự án là vô cùng cần thiết, thay vì áp dụng một công cụ kiểm soát đồng nhất cho toàn bộ thị trường.
Điều này đòi hỏi một cái nhìn sâu sắc hơn vào bản chất và tiềm năng của từng phân khúc trong ngành.
Đề Xuất Phân Loại Dự Án: Nền Tảng Cho Dòng Vốn Có Mục Tiêu
Để khắc phục tình trạng “cào bằng”, VARS IRE đề xuất một mô hình phân loại dự án bất động sản thành ba nhóm chính, dựa trên khả năng triển khai và phục hồi. Nhóm A bao gồm các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng hoàn thành cao và tiềm năng tạo tác động lan tỏa lớn đến nền kinh tế. Đây là nhóm dự án chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai, và việc bơm vốn vào nhóm này được xem là an toàn và hiệu quả nhất, giúp thúc đẩy thị trường hồi phục nhanh chóng. Nhóm B là những dự án có khả năng phục hồi nhưng cần tái cấu trúc mạnh mẽ, ví dụ như bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc cơ cấu lại các nghĩa vụ nợ để có thể tiếp tục. Nhóm C là những dự án không còn khả năng phục hồi, cần được chuyển nhượng hoặc thanh lý để giải phóng nguồn lực và giảm thiểu rủi ro thua lỗ cho các tổ chức tín dụng. Việc phân loại chi tiết này không chỉ giúp nhận diện đúng mức độ rủi ro mà còn là cơ sở để “nắn dòng vốn” một cách hiệu quả, tránh đổ vốn vào những “hố đen” không đáy. Thay vì hạn chế tín dụng một cách tổng thể, các ngân hàng có thể tự tin hơn khi cấp vốn cho các dự án nhóm A, qua đó hạn chế được những hệ lụy tiêu cực về thanh khoản, niềm tin của thị trường, nợ xấu gia tăng và tác động xấu đến tăng trưởng kinh tế. Quan trọng hơn, VARS IRE nhấn mạnh rằng quyết định cho vay cuối cùng vẫn thuộc về trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng, dựa trên đánh giá chuyên sâu của họ về từng dự án trong các nhóm đã được phân loại.
Tối Ưu Hóa Tiếp Cận Tín Dụng: Từ Lĩnh Vực Sang Đối Tượng và Tài Sản
Đánh Giá Rủi Ro Dựa Trên Người Vay và Tài Sản Đảm Bảo
VARS IRE đưa ra một đề xuất mang tính chiến lược khác là chuyển từ kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản bảo đảm. Đây là một cách tiếp cận vi mô hơn, chính xác hơn trong việc đánh giá rủi ro và tiềm năng hoàn trả. Thay vì chỉ nhìn vào “tên gọi sản phẩm” hay lĩnh vực bất động sản nói chung, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần từng bước tăng cường các tiêu chí đánh giá cụ thể như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV – Loan-to-Value). Một tỷ lệ LTV được kiểm soát chặt chẽ sẽ đảm bảo rằng người vay có một phần vốn chủ sở hữu đáng kể, giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng trong trường hợp giá tài sản biến động. Hơn nữa, việc đánh giá tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ thực tế của người vay là yếu tố then chốt. Điều này bao gồm việc xem xét thu nhập ổn định, các khoản nợ hiện có và lịch sử tín dụng của từng cá nhân hoặc doanh nghiệp. Việc tập trung vào năng lực tài chính và lịch sử trả nợ của người vay sẽ cung cấp một bức tranh toàn diện và chính xác hơn về khả năng phục vụ nợ, thay vì chỉ dựa vào phân loại ngành. Cách tiếp cận này giúp cá nhân hóa rủi ro và tạo điều kiện cho những người vay đủ điều kiện tiếp cận vốn một cách minh bạch và công bằng hơn, đồng thời hạn chế tình trạng vỡ nợ dây chuyền.
Ưu Tiên Hóa Dòng Vốn Cho Các Phân Khúc Thiết Yếu
Phù hợp với quan điểm “nắn dòng vốn”, VARS IRE đề xuất cần có những chính sách tiếp cận tín dụng phù hợp và ưu tiên cho các phân khúc bất động sản và đối tượng người mua có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội và ổn định thị trường. Cụ thể, người mua nhà lần đầu, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) và các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định (ví dụ: bất động sản công nghiệp, cho thuê dài hạn) cần được hưởng những điều kiện tín dụng ưu đãi hơn. Việc ưu tiên cho người mua nhà lần đầu không chỉ giải quyết nhu cầu an cư mà còn kích thích tiêu dùng và tạo động lực cho các phân khúc liên quan. Tương tự, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo an sinh xã hội, giảm áp lực nhà ở tại các đô thị lớn. Đối với các tài sản tạo dòng tiền, việc cấp tín dụng cho những dự án này sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho nền kinh tế. VARS IRE nhấn mạnh rằng “việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm”. Điều này có nghĩa là chính sách ưu đãi không nên chỉ mang tính hình thức mà phải dựa trên phân tích dữ liệu cụ thể về khả năng hoàn thành dự án, tiềm năng sinh lời, và khả năng chi trả của người vay, đảm bảo rằng dòng vốn thực sự đến đúng nơi, đúng đối tượng và mang lại hiệu quả cao nhất cho cả người vay, ngân hàng và nền kinh tế.
Nâng Cao Sức Đề Kháng Hệ Thống: Vai Trò Kiểm Tra Của Ngân Hàng Nhà Nước
Kiểm Tra Khả Năng Chịu Đựng của Các Tổ Chức Tín Dụng
Để đảm bảo sự ổn định và an toàn của hệ thống tài chính, VARS IRE cũng đề xuất Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần tăng cường vai trò kiểm tra, giám sát, đặc biệt là kiểm tra khả năng chịu đựng (stress test) của các ngân hàng trước các kịch bản bất lợi. Các kịch bản này cần bao gồm việc giá bất động sản giảm sâu, các dự án bị chậm bàn giao nghiêm trọng, trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn dồn dập với áp lực thanh toán lớn, hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm đáng kể. Việc giả định những tình huống xấu nhất này sẽ giúp NHNN và các ngân hàng đánh giá được mức độ tổn thương, khả năng hấp thụ sốc của từng tổ chức tín dụng. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản có tính chu kỳ và dễ chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô. Thông qua các bài kiểm tra áp lực, NHNN có thể nhận diện sớm những ngân hàng có rủi ro cao, từ đó đưa ra các biện pháp can thiệp kịp thời, tránh để rủi ro lan rộng ra toàn hệ thống. Kết quả của các cuộc kiểm tra này không chỉ là con số mà phải được chuyển hóa thành các hành động cụ thể và có tính ràng buộc pháp lý, nhằm củng cố năng lực phòng ngừa rủi ro cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, đảm bảo niềm tin của công chúng và nhà đầu tư.
Các Biện Pháp Phản Ứng Sau Đánh Giá
Kết quả đánh giá từ các bài kiểm tra khả năng chịu đựng của các nhà băng cần được gắn liền với các biện pháp phản ứng phù hợp và kịp thời từ Ngân hàng Nhà nước. Nếu một ngân hàng được xác định có khả năng chịu đựng kém hoặc mức độ rủi ro cao, NHNN có thể yêu cầu tăng cường dự phòng rủi ro, tức là trích lập thêm quỹ dự phòng để đối phó với các khoản nợ xấu tiềm tàng. Biện pháp này giúp giảm thiểu tác động tiêu cực khi rủi ro thực sự xảy ra. Ngoài ra, việc bổ sung vốn cũng là một yêu cầu quan trọng để củng cố nền tảng tài chính của ngân hàng, đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn theo quy định. Trong một số trường hợp, NHNN có thể áp dụng các biện pháp kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, đặc biệt là đối với các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhằm hạn chế sự phình to không kiểm soát của danh mục cho vay. Các biện pháp này không chỉ mang tính phòng ngừa mà còn là công cụ để điều chỉnh hành vi của các tổ chức tín dụng, khuyến khích họ quản lý rủi ro một cách thận trọng hơn. Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một hệ thống ngân hàng vững mạnh, có khả năng chống chịu tốt trước các cú sốc từ thị trường bất động sản và nền kinh tế vĩ mô, góp phần vào sự ổn định và phát triển bền vững của quốc gia.
