Thị trường địa ốc nửa đầu năm chứng kiến 1.400+ doanh nghiệp giải thể, tăng 120%. Sức mua giảm, lãi suất tăng tạo áp lực lớn, định hình lại bức tranh BĐS.
Nội Dung
Phân tích xu hướng giải thể và thành lập doanh nghiệp bất động sản
Tăng trưởng đáng báo động của số lượng doanh nghiệp giải thể
Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một làn sóng giải thể doanh nghiệp địa ốc với con số kỷ lục hơn 1.400 đơn vị, tăng tới 120% so với cùng kỳ năm trước, khi chỉ có hơn 660 doanh nghiệp rút lui. Đây không chỉ là một con số đơn thuần mà là một chỉ báo rõ ràng về áp lực tài chính và vận hành mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt trong môi trường kinh doanh đầy thách thức. Mức tăng trưởng đột biến này phản ánh sự suy yếu sâu sắc của khả năng sinh lời và duy trì hoạt động của nhiều công ty. Trung bình mỗi tháng có tới 243 doanh nghiệp đóng cửa, cho thấy tốc độ thanh lọc thị trường đang diễn ra mạnh mẽ, nơi những doanh nghiệp có nền tảng yếu kém, quản lý kém hiệu quả hoặc không thể thích ứng kịp với biến động thị trường sẽ bị loại bỏ.
Sự sụt giảm của doanh nghiệp quay lại hoạt động và tín hiệu thị trường
Cùng với xu hướng giải thể gia tăng, số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động cũng giảm mạnh với hơn 2.400 đơn vị, sụt giảm 12%. Chỉ số này là một tín hiệu đáng quan ngại, cho thấy sự e ngại và thiếu niềm tin vào triển vọng phục hồi thị trường trong ngắn hạn. Trong các chu kỳ kinh tế bình thường, sau một giai đoạn khó khăn, số lượng doanh nghiệp quay lại hoạt động thường có xu hướng tăng khi kỳ vọng về sự phục hồi được củng cố. Tuy nhiên, sự sụt giảm lần này cho thấy các nhà đầu tư và chủ doanh nghiệp hiện tại đang rất thận trọng, có thể là do những thách thức mà thị trường đang đối mặt mang tính hệ thống và kéo dài hơn so với những biến động chu kỳ thông thường. Điều này cũng ngụ ý rằng các điều kiện thị trường hiện tại chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích các doanh nghiệp đã tạm ngừng hoạt động quay trở lại.
Làn sóng thành lập doanh nghiệp mới: Dấu hiệu của sự lạc quan chọn lọc?
Trái ngược với hai xu hướng trên, thị trường lại ghi nhận gần 3.200 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lập mới, tăng 23% so với cùng kỳ. Hiện tượng này thoạt nhìn có vẻ mâu thuẫn nhưng cần được phân tích kỹ lưỡng. Sự gia tăng doanh nghiệp mới có thể phản ánh một số yếu tố: Thứ nhất, đó có thể là sự chuyển dịch cơ cấu, nơi các doanh nghiệp mới tập trung vào những phân khúc thị trường ngách, ít cạnh tranh hơn hoặc những mô hình kinh doanh đổi mới, thích nghi tốt hơn với bối cảnh hiện tại, chẳng hạn như bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, hoặc các dịch vụ hỗ trợ thị trường công nghệ. Thứ hai, một số nhà đầu tư vẫn nhìn thấy tiềm năng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam và quyết định tham gia ngay cả trong giai đoạn khó khăn để chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi tiếp theo. Thứ ba, đây có thể là kết quả của việc tái cấu trúc nội bộ, khi các tập đoàn lớn thành lập các công ty con mới để chuyên môn hóa hoạt động hoặc tách bạch các dự án, dẫn đến sự tăng trưởng về số lượng đơn vị. Tuy nhiên, tỷ lệ giải thể cao đồng thời với tỷ lệ thành lập mới cao cho thấy một sự sàng lọc mạnh mẽ: những doanh nghiệp yếu kém hoặc không thích nghi sẽ ra đi, nhường chỗ cho những đơn vị có nền tảng vững chắc và tầm nhìn chiến lược.
Nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm thanh khoản và tâm lý thị trường thận trọng
Sức mua giảm và gánh nặng lãi suất leo thang
Đà rút lui của doanh nghiệp địa ốc tăng mạnh chủ yếu do sức mua giảm sút nghiêm trọng và tâm lý thị trường thận trọng. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu gặp nhiều biến động, lạm phát và các yếu tố bất ổn khác đã ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập thực tế và khả năng chi tiêu của người dân. Quyết định mua sắm những tài sản giá trị lớn như bất động sản thường bị trì hoãn hoặc hủy bỏ. Yếu tố nặng nề nhất là việc lãi suất vay mua nhà liên tục leo thang. Các khoản trả góp hàng tháng tăng lên đáng kể đã tạo ra một rào cản tài chính lớn, khiến nhiều người mua tiềm năng, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, khó có thể tiếp cận được nguồn vốn vay hoặc không đủ khả năng chi trả. Điều này trực tiếp làm giảm nhu cầu và thanh khoản trên thị trường, gây áp lực lên doanh số của các chủ đầu tư và môi giới.
Tỷ lệ hấp thụ thấp và dấu hiệu chậm lại của thị trường sơ cấp
Các số liệu từ hãng dịch vụ bất động sản OneHousing và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã cung cấp bằng chứng rõ ràng về sự chậm lại của thị trường. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp chỉ đạt khoảng 50-60%, giảm mạnh so với mức trên 80% của cùng kỳ năm trước. Điều này có nghĩa là một lượng lớn sản phẩm mới đưa ra thị trường không tìm được người mua, dẫn đến tình trạng tồn kho gia tăng và áp lực tài chính rất lớn cho các chủ đầu tư. VARS cũng chỉ ra rằng, trong 6 tháng đầu năm, khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 58%, tương ứng với 35.000 giao dịch. Mặc dù số lượng giao dịch hàng chục nghìn sản phẩm cho thấy dòng tiền vẫn luân chuyển, nhưng nó lại tập trung nhiều hơn vào “một số nhóm tài sản nhất định”. Điều này ngụ ý sự phân hóa rõ rệt về nhu cầu, với các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý minh bạch và giá cả hợp lý ở các vị trí đắc địa vẫn có thể được giao dịch, trong khi các phân khúc đầu cơ hoặc sản phẩm giá trị cao gặp rất nhiều khó khăn.
Sự sụt giảm thanh khoản này là một thách thức lớn đối với toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản, từ chủ đầu tư đến các nhà thầu và môi giới.
Góc nhìn từ các lãnh đạo doanh nghiệp và dự báo về tương lai
Thách thức kéo dài và sự mất cân đối cung – cầu
Theo nhìn nhận của các lãnh đạo công ty địa ốc, thị trường năm nay và những năm tiếp theo sẽ còn nhiều thách thức. Ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai, đã khẳng định rằng 2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn khó khăn với thị trường địa ốc. Nhận định này cho thấy các vấn đề hiện tại không phải là nhất thời mà có thể kéo dài trong vài năm tới, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có chiến lược dài hạn và khả năng thích nghi cao. Ông Cường nhấn mạnh vào ba vấn đề cốt lõi: sức mua còn yếu, lãi suất có xu hướng tăng và nguồn cung rất dồi dào sau quá trình tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án. Sự mất cân đối nghiêm trọng này – cầu thấp trong khi cung lớn – là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc “tình hình hấp thụ sản phẩm bất động sản tại TP HCM nói riêng và cả nước nói chung tương đối thấp,” ngay cả khi “giá vẫn đang neo ở mức rất cao.” Điều này phản ánh sự không khớp giữa kỳ vọng về giá của người bán và khả năng chi trả, cũng như mức độ sẵn sàng mua của người mua. Việc giá vẫn duy trì ở mức cao trong khi thanh khoản kém tạo ra một vòng luẩn quẩn, gây khó khăn cho việc giải phóng hàng tồn kho và quay vòng vốn cho các chủ đầu tư.
Tái cấu trúc và cạnh tranh khốc liệt: Giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ
Tương tự, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, đã miêu tả thị trường đang bước vào “giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.” Việc Cen Land phải đẩy mạnh tái cấu trúc trong bối cảnh này là minh chứng rõ ràng cho áp lực tồn tại mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt. Lượng nguồn cung mở bán rất lớn trong khi người mua thắt chặt chi tiêu đã khiến việc bán hàng trở nên cực kỳ khó khăn. Hậu quả là sự cạnh tranh khốc liệt không chỉ giữa các chủ đầu tư mà còn giữa các môi giới, những người đang phải vật lộn để tìm kiếm giao dịch. Các chủ đầu tư giờ đây không chỉ cần có sản phẩm tốt mà còn phải có chiến lược giá, chính sách bán hàng cực kỳ linh hoạt và các chiến dịch marketing sáng tạo để thu hút người mua trong bối cảnh nguồn cung dư thừa và cầu yếu. Những doanh nghiệp không có đủ nguồn lực tài chính, không đổi mới hoặc không linh hoạt trong kinh doanh sẽ khó có thể trụ vững. Thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ, loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém và tạo cơ hội cho những đơn vị có nền tảng vững chắc, chiến lược kinh doanh rõ ràng và tầm nhìn dài hạn, những người có thể vượt qua giai đoạn thách thức này để phát triển bền vững trong tương lai.
