Thanh khoản căn hộ TP.HCM suy yếu: Giá cao, nguồn cung lệch pha

Thanh khoản căn hộ TP.HCM tiếp tục ảm đạm dù nguồn cung tăng mạnh. Giá bán neo cao, đặc biệt phân khúc cao cấp, khiến người mua khó tiếp cận, kìm hãm sức phục hồi của thị trường.

Phân Tích Chuyên Sâu Thị Trường Căn Hộ TP.HCM Quý II/2024

Nguồn Cung Mới Tăng Vọt Nhưng Thanh Khoản Chậm Phục Hồi

Thị trường căn hộ TP.HCM và các khu vực lân cận trong quý II/2024 đã chứng kiến một sự tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, tạo ra kỳ vọng về sự sôi động trở lại. Theo báo cáo từ Knight Frank Việt Nam, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường mở rộng (bao gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) đã vượt mốc 14.200 căn, với hơn 7.150 căn mở bán mới chỉ trong quý này. Con số này không chỉ tăng ấn tượng 156% so với quý trước mà còn cao hơn khoảng 35% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sự nỗ lực rất lớn từ phía các chủ đầu tư trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, dù nguồn cung tăng mạnh, tổng lượng hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 7.680 căn, tương ứng tỷ lệ 39%. Đặc biệt, khi phân tích riêng nội thành TP.HCM, lượng căn hộ bán được chỉ vỏn vẹn 1.781 căn, kéo theo tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn 31%. Điều này phản ánh rõ nét sự mất cân đối giữa nguồn cung dồi dào và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường, cho thấy những thách thức lớn mà người mua và chủ đầu tư đang phải đối mặt.

Rào Cản Giá Cả và Phân Khúc Sản Phẩm

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến thanh khoản thị trường căn hộ TP.HCM chưa thể phục hồi như kỳ vọng, bất chấp nguồn cung dồi dào, chính là mặt bằng giá bán vẫn neo cao và cấu trúc sản phẩm không phù hợp với đại đa số nhu cầu. Các báo cáo từ Knight Frank và One Mount Group đều đồng thuận rằng phần lớn nguồn cung mới được tung ra thị trường tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, vốn có giá trị vượt xa khả năng chi trả của tầng lớp khách hàng có nhu cầu ở thực. Knight Frank ghi nhận giá sơ cấp bình quân tại TP.HCM mở rộng đạt mức cao kỷ lục 3.670 USD, tương đương gần 95 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. One Mount Group còn chỉ ra rằng giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt khoảng 103 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi Bình Dương cũng ở mức 60 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng tới 33% so với cùng kỳ. Sự chênh lệch lớn giữa giá bán và thu nhập khả dụng của người dân đã tạo ra một rào cản đáng kể, khiến nhiều giao dịch không thể diễn ra dù nhu cầu về nhà ở vẫn hiện hữu.

Động Thái Hấp Thụ và Sự Phân Hóa Của Thị Trường

Tỷ Lệ Hấp Thụ Thấp So Với Kì Vọng và Ảnh Hưởng Vùng Miền

Sức mua trên thị trường căn hộ TP.HCM trong quý II tuy có những dấu hiệu cải thiện nhỏ so với quý trước nhưng vẫn còn rất xa so với kỳ vọng và kém hơn đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù tổng lượng hấp thụ toàn thị trường theo Knight Frank đạt khoảng 7.680 căn, tương ứng 39%, và có sự tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng điều này chủ yếu nhờ vào thanh khoản tích cực từ nguồn hàng trung cấp tập trung tại Bình Dương. Nếu không có sự đóng góp này, bức tranh thanh khoản tại TP.HCM nội thành với tỷ lệ hấp thụ chỉ 31% sẽ còn ảm đạm hơn nhiều. Hơn nữa, con số 39% này vẫn thấp hơn 24% so với cùng kỳ năm ngoái, một minh chứng rõ ràng cho sự suy yếu tổng thể của thị trường. Nguyên nhân chính cho tình trạng này không chỉ đến từ giá bán cao mà còn do lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức đáng kể, kết hợp với khả năng chi trả hạn chế của người mua trong bối cảnh kinh tế hiện tại.

Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn khó phá vỡ, kìm hãm đà phục hồi của thị trường.

Xu Hướng Giao Dịch Theo Phân Khúc Giá và Tâm Lý Người Mua

Thị trường căn hộ không chỉ ghi nhận sức mua suy yếu mà còn thể hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc giá, phản ánh tâm lý thận trọng và ưu tiên thực dụng của người mua. Dữ liệu từ One Mount Group đã làm rõ xu hướng này: các dự án có mức giá từ 60 đến 120 triệu đồng mỗi mét vuông chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch trên thị trường và đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng khoảng 59%. Điều này chứng tỏ phân khúc trung cấp, với mức giá “vừa túi tiền” hơn, vẫn nhận được sự quan tâm đáng kể từ người mua có nhu cầu thực. Ngược lại, nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng mỗi mét vuông chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%, một con số rất thấp so với tiềm năng. Sự chênh lệch lớn về tỷ lệ hấp thụ giữa các phân khúc giá cho thấy người mua ngày càng thận trọng hơn với các sản phẩm có giá trị lớn, họ ưu tiên những lựa chọn an toàn, phù hợp với ngân sách và khả năng tài chính hiện tại. Sự lệch pha giữa nguồn cung chủ yếu là cao cấp và nhu cầu thực tế nghiêng về phân khúc trung cấp đang là một thách thức lớn cần được giải quyết để thị trường có thể phục hồi bền vững.

Các Yếu Tố Thách Thức và Dự Báo Sơ Bộ

Khoảng Cách Giữa Cung và Cầu Thực Tế

Thách thức lớn nhất mà thị trường căn hộ TP.HCM đang phải đối mặt chính là khoảng cách ngày càng lớn giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế. Trong khi phần lớn các dự án mới mở bán thuộc nhóm cao cấp và hạng sang, phục vụ một phân khúc khách hàng nhất định, thì nhu cầu trên thị trường lại tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân. Mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo cao, thậm chí tăng trưởng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái, đã đẩy ngưỡng tiếp cận nhà ở lên mức khó khăn hơn bao giờ hết. Tình trạng này không chỉ làm giảm tỷ lệ hấp thụ tổng thể mà còn tạo ra sự “đóng băng” ở phân khúc cao cấp, nơi nguồn cung dồi dào nhưng giao dịch lại rất chậm. Sự thiếu hụt các sản phẩm giá phải chăng đang là một vấn đề nhức nhối, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và là yếu tố then chốt kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Triển vọng Phục Hồi Thanh Khoản

Dựa trên các phân tích về nguồn cung, giá cả và sức mua, triển vọng phục hồi thanh khoản của thị trường căn hộ TP.HCM trong ngắn hạn vẫn còn nhiều thách thức. Để thị trường có thể thực sự khởi sắc, cần có sự điều chỉnh đồng bộ từ nhiều phía. Các chủ đầu tư cần xem xét lại chiến lược phát triển sản phẩm, tập trung hơn vào phân khúc trung cấp và bình dân để đáp ứng đúng nhu cầu thị trường. Đồng thời, chính sách tiền tệ cần có những động thái tích cực hơn để giảm lãi suất cho vay mua nhà, qua đó giảm gánh nặng tài chính cho người mua. Về phía người mua, tâm lý thận trọng vẫn sẽ duy trì chừng nào mặt bằng giá và lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt đáng kể. Mặc dù có những nỗ lực kích cầu từ các chủ đầu tư, nhưng nếu không giải quyết được vấn đề cốt lõi về giá cả và khả năng chi trả, thanh khoản sẽ khó có thể phục hồi mạnh mẽ. Thị trường có thể sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa và cạnh tranh gay gắt trong thời gian tới, đòi hỏi các bên liên quan phải có những chiến lược linh hoạt và phù hợp hơn với thực tế.